BAREL IMMOBILIER actualité immobilière #27 // Marseille & Saint-Cyr-sur-Mer

Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez investir. Vous êtes locataire et voulez développer votre patrimoine immobilier. Dans les deux cas, il est important de s’informer sur le régime spécifique des résidences secondaires en France. En effet, il existe des impôts spécifiques à ce type d’investissement qu’il est important de connaitre avant de se lancer.

La taxe foncière

La première taxe qui est automatiquement redevable est la taxe foncière, cet impôt perçu par les collectivités territorial et à payer en fonction de votre situation au 1 janvier.

La taxe d’habitation

La deuxième et non des moindre est la taxe d’habitation : celle-ci ne sera pas automatiquement redevable. En effet, si votre logement est occupé par un locataire, c’est lui qui devra s’en acquitter. A contrario, si le bien est vide vous devrez payer une majoration allant jusqu’à 20% en fonction des communes, en lien avec la taxe sur les logements vacants (TLV). Important : la nouvelle réforme sur l’exonération de la taxe d’habitation ne concerne pas les résidences secondaires, qui sont elles, d’office assujetti à l’impôt. Pour de la location meublée il existe deux cas de figure : pour une location saisonnière et donc de courte durée, c’est le propriétaire qui doit s’acquitter de la taxe. A l’inverse, pour une Location Meublée non Professionnelle (LMNP) d’un an, c’est au locataire présent au 1e janvier de payer ladite taxe, mais le propriétaire devra tout de même verser la cotisation foncière des entreprises (CFE)…

Cas spécifique de la location

Si votre résidence secondaire est louée, vous devez déclarer les revenus locatifs générés en fonction du bail que vous avez rédigé. Il existe principalement trois types de baux :

• Le bail logement vide (durée minimale de 3 ans tacite reconductible)
• Le logement meublé non professionnel (pour une résidence principale 1 an ou 9 mois pour un étudiant)
• Le logement meublé de tourisme ou saisonnier (durée maximale de 90 jours par locataire)

Pour un logement vide, vous pouvez déclarer vos revenus de deux façons dans votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu (IR) :

• Soit au régime micro-foncier, si les loyers hors charges, n’excèdent pas 15 000€ par an. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges est ensuite automatiquement appliqué sur ce montant par l'administration. Par conséquent, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

• Soit au régime réel, si les loyers perçus sont supérieurs à 15 000€ par an. Vous devez déclarer l’ensemble des charges liés au logement. Le résultat est ensuite ajouté à vos revenus déclarés. Ce régime est assez favorable lorsque vous engagez des frais importants dans des travaux de rénovation, puisque vous pouvez même aboutir dans certains cas à un déficit foncier !!!

Il n’existe pas de distinction particulière en termes de fiscalité pour les locations LMNP classique ou saisonnière. Le régime d’imposition varie uniquement en fonction des montants à déclarer :

• Si les rentes locatives annuelles ne dépassent pas les 72 600€, c’est le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) qui est en vigueur. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

• Si les rentes sont supérieures à 72 600€, c’est le régime réel qui est automatiquement adopté.

Impôt sur la plus-value à la revente

Lorsque vous revendez votre résidence secondaire, vous êtes taxé sur la plus-value que vous avez générée entre le prix d’achat et le prix de revente. Cette taxe de 36,2 % est composée d’un part de prélèvements sociaux (17,2%) et d’impôts sur le revenu (19%). Il existe néanmoins des taux d’abattement spécifiques aux deux prélèvements en fonction du nombre d’années d’acquisition :

• Pour les impôts sur les revenus :
  • Moins de 6 ans : 0%
  • Entre 6e et 22e année : 6%/an
  • 22e année : 4%/an
  • Au-delà de 22 ans : exonération

• Pour les prélèvements sociaux :
  • Moins de 6 ans : 0%
  • Entre 6e et 22e année : 1,65%/an
  • 22e année : 1,6%/an
  • Entre 23eet 30e année : 9%
  • Au-delà de 30 ans : exonération

De plus, les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros (après application des abattements) sont soumises à une taxe complémentaire allant de 2 à 6 % du montant de la plus-value.

La fiscalité sur les résidences secondaires est assez lourde, d’autant plus si vous souhaitez louer votre bien. Lorsque vous vous décidez d’investir, il est important d’avoir en tête, en plus des dépenses courantes, les taxes et impôts à payer afin d’éviter toutes mauvaises surprises.

Notre agence immobilière conseille les clients en quête de résidence secondaire, en présentant sur demande un plan d’investissement complet et la rentabilité prévisionnelle possible.

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