BAREL IMMOBILIER actualité immobilière #26 // Marseille & Saint-Cyr-sur-Mer

Que ce soit pour votre premier achat ou pour un investissement locatif, vous avez dû déjà vous demander quelle était la meilleure formule pour investir. Il serait présomptueux de donner une réponse de but en blanc, tant elle dépend de multiples critères, mais nous allons tenter malgré tout d’y répondre le plus simplement possible.

Avant tout chose, il est important de définir ces deux notions. L’achat en nom propre est une opération simple, cela signifie que vous achetez en votre nom et que vous êtes le propriétaire. Vous êtes la personne qui signe le contrat de vente et vous disposez de la pleine propriété.

La SCI pour Société Civile Immobilière est une structure juridique constituée à minima de deux personnes, dites associées, qui permet de gérer des biens immobiliers. Le patrimoine est détenu par la SCI et chaque associé reçoit des parts égales aux montants des apports. En termes d’imposition, une SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais il possible d’opter en option à l’impôt sur les sociétés (IS).

Rentrons maintenant dans le vif du sujet, est-il plus judicieux pour un achat immobilier d’opter pour la SCI ?

La réponse est oui et non… Cela dépend surtout de multiples facteurs comme :

• La nature du projet : Achat pour revente, location nue / meublée, usage personnel ?
• La finalité du projet : Réaliser des bénéfices, constitution d’un patrimoine, transmission ?
• La durée du projet : Court, moyen ou long terme ?
• Le nombre d’acquéreurs : seul, avec vos proches, avec d’autres investisseurs ?
• Le montant de l’opération envisagée : faible, élevé ?
• Le nombre de biens souhaités : un seul, plusieurs ?
• La réalisation de travaux : nécessaire ou non ?
• La tranche d’imposition : pour l’impôt sur le revenu.

Mais comme notre objectif est de vous donner une réponse simple, nous allons tenter de respecter notre ligne de conduite sur deux cas élémentaires :

• Pour une résidence principale, que vous soyez seul ou en couple, il est plus judicieux d’investir en nom propre. En effet, pour le moment, les plus-values immobilières sur les résidences principales sont exonérées d’impôt. Alors ne réfléchissez pas trop, l’investissement en nom propre est le plus approprié. Seule exception, votre âge : en effet, si vous achetez votre résidence principale et que vous avez plus de 70 ans, il serait judicieux par soucis de prévoyance, de créer une SCI avec vos héritiers, la transmission des parts est beaucoup plus simple que les indivisions : au lieu de diviser le bien immobilier en nombre de parts égales au nombre d’héritiers, le patrimoine sera transmis en fonction des parts définies dans les statuts de la société. Cela permettra d’éviter toutes contraintes liées au droit de la famille et des successions.

• Pour un investissement locatif, la SCI semble plus adaptée - à conditions que vous soyez plusieurs bien évidemment - pour des raisons de gestion : les relations avec les locataires sont plus impersonnelles et donc plus apaisées et moins conflictuelles. Sur un plan fiscal, l’option de l’IR ou l’IS de votre SCI dépendra directement de vos revenus : si votre tranche à l’IR est élevée l’IS devra être envisagée, dans le cas inverse, c’est l’IR qui optimisera votre revenu généré vos biens à la location. De plus, vos rentes locatives vous permettront de constituer une importante trésorerie qui elle-même pourra être utilisée pour réaliser des travaux sur vos biens ou d’en acquérir de nouveaux. Vous pourrez d’ailleurs déduire certains de ces travaux et amortir vos biens immobiliers afin de réduire voire même, supprimer votre imposition quelques années grâce au mécanisme de déficit foncier de SCI. Enfin, la SCI est également un choix intéressant pour transmettre aisément un patrimoine immobilier aux héritiers en diminuant le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. En transmettant progressivement des parts sociales aux héritiers en veillant à demeurer en-deçà des seuils d’abattement à respecter tous les 15 ans, il est possible d’être totalement exonéré de droits de mutation.

Vous l’avez vu, il n’est pas forcement aisé d’apporter une réponse simple pour un investissement immobilier. La réponse dépendra dans l’immense majorité des cas de multiples facteurs qu’il est important d’analyser.  Sachez qu’aujourd’hui il est possible d’être accompagné par des gestionnaires de patrimoines spécialisés dans l’immobilier, qui vous permettrons de vous donner les réponses les plus adaptées à votre situation patrimoniale et fiscale. Notre agence travaille avec des partenaires reconnus, qui sauront vous renseigner rapidement et le plus efficacement possible.

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